Si estás pensando en reclamar IRPH porque tu hipoteca utiliza este índice para calcular el interés variable, conviene revisar mucho más que el nombre del índice. Hay que comprobar cómo se incorporó al contrato, qué información recibió el consumidor, qué referencia normativa se facilitó y cuál era el coste real de la financiación en el momento de contratar.
El IRPH es un índice oficial, pero ese carácter oficial no impide que la cláusula contractual que lo incorpora pueda quedar sometida al control de transparencia y, cuando proceda, al control de abusividad.
Las sentencias más recientes del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo obligan a realizar un análisis individualizado. Por eso no es correcto afirmar ni que todas las hipotecas con IRPH sean nulas ni que ninguna pueda reclamarse.
Lo importante es estudiar qué sabía razonablemente el consumidor cuando contrató, qué información tenía disponible y qué condiciones económicas presentaba realmente el préstamo.
¿Qué es el IRPH de una hipoteca?
El IRPH es un índice de referencia utilizado para determinar el tipo de interés variable de determinados préstamos hipotecarios.
Actualmente, el índice oficial que permanece publicado es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades de crédito en España.
El Banco de España lo define a partir de los tipos medios de determinadas operaciones hipotecarias realizadas por las entidades.
En contratos antiguos pueden aparecer referencias al IRPH Cajas, IRPH Bancos o IRPH Entidades.
La escritura permite identificar el índice principal, el diferencial aplicado y el índice sustitutivo previsto en el contrato.
¿Cómo afecta el IRPH a lo que pagas?
En una hipoteca variable, el interés suele obtenerse combinando un índice de referencia con un diferencial.
Por ejemplo, el contrato puede establecer el IRPH correspondiente más un determinado porcentaje, o incluso utilizar un diferencial igual a cero o negativo.
El resultado de esa operación determina el tipo de interés que se aplicará durante el periodo de revisión correspondiente.
IRPH
Su valor varía periódicamente conforme al método oficial de cálculo.
Diferencial
El préstamo puede añadir o restar un porcentaje al valor del índice.
Por eso no puede analizarse la carga económica de una hipoteca mirando únicamente el valor del índice de referencia.
¿Se puede reclamar IRPH por el simple hecho de tenerlo?
No existe una nulidad automática por utilizar IRPH.
El hecho de que el índice sea oficial tampoco impide el control de la cláusula contractual mediante la que el banco lo incorporó al préstamo.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea confirmó desde la STJUE de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18, que los tribunales deben comprobar si este tipo de cláusulas cumplen las exigencias de transparencia aplicables a los contratos celebrados con consumidores.
Las resoluciones europeas posteriores han profundizado en qué información resulta relevante para realizar ese análisis.
La fecha, el importe, la documentación precontractual, la redacción de la cláusula, el diferencial y las condiciones del mercado en el momento de contratar pueden resultar determinantes.
¿Qué dijo el TJUE sobre el IRPH en diciembre de 2024?
La STJUE de 12 de diciembre de 2024, asunto C-300/23, volvió a pronunciarse sobre las cláusulas hipotecarias referenciadas al IRPH.
El Tribunal europeo explicó que, para cumplir la exigencia de transparencia, el consumidor debe disponer de información suficientemente accesible que le permita comprender el índice y valorar las consecuencias económicas del préstamo.
La publicación oficial de la definición y de la evolución del índice puede ser relevante, pero debe analizarse si esa información era realmente accesible para un consumidor medio a partir de las indicaciones proporcionadas por la entidad.
Si esas indicaciones no existían, corresponde al profesional facilitar directamente una definición completa del índice y la información pertinente para comprender sus características.
La posible abusividad debe analizarse conforme a las circunstancias concretas de la contratación.
¿Qué dice actualmente el Tribunal Supremo sobre reclamar IRPH?
El Pleno de la Sala Primera actualizó su doctrina mediante las Sentencias 1590/2025 y 1591/2025, ambas de 11 de noviembre.
El Tribunal Supremo parte de una idea especialmente importante: no existe una solución única válida para todas las hipotecas con IRPH.
La respuesta depende de las circunstancias concretas de cada préstamo, de la normativa aplicable en el momento de contratar y de los hechos que puedan acreditarse en el procedimiento.
La STS 1590/2025 desarrolla los parámetros que deben utilizarse para analizar la transparencia de la cláusula.
Y la STS 1591/2025 explica cómo debe realizarse el posterior control de abusividad cuando corresponda.
La revisión actual del IRPH es necesariamente individual: escritura, fecha, información facilitada y condiciones económicas del préstamo.
¿Qué se analiza para saber si la cláusula IRPH era transparente?
El análisis comienza determinando qué normativa de transparencia estaba vigente cuando se contrató el préstamo.
En función de la fecha, pueden resultar relevantes la antigua Orden de 5 de mayo de 1994, la Circular 5/1994 del Banco de España, la Orden EHA/2899/2011, la Circular 5/2012 y la normativa general de consumidores.
Entre los elementos que pueden estudiarse se encuentran:
Cómo estaba redactada la cláusula del interés variable.
Qué índice se utilizaba y qué diferencial se aplicaba.
Qué referencias normativas o fuentes de información facilitó la entidad.
Si el consumidor podía acceder razonablemente a la definición y evolución del índice.
Qué documentación precontractual debía entregarse conforme a la normativa entonces aplicable.
Si existía un periodo inicial a tipo fijo y qué información sobre TAE contenía la operación.
No todos esos elementos tendrán la misma importancia en todos los contratos. La fecha de la escritura resulta especialmente relevante.
¿Por qué es importante la Circular 5/1994 del Banco de España?
Esta circular introdujo y desarrolló distintos índices oficiales utilizados en el mercado hipotecario.
En su preámbulo, el Banco de España explicó una característica especialmente relevante: los tipos utilizados para calcular determinados IRPH incorporaban elementos propios de la TAE, incluyendo el efecto de las comisiones.
El Banco de España indicó además que la utilización directa de esos índices podía situar la TAE de la operación por encima del tipo practicado por el mercado y mencionó la utilización de un diferencial negativo para realizar determinados ajustes.
Tanto el TJUE en 2023 y 2024 como el Tribunal Supremo en 2025 han analizado la importancia de esa información para el control de transparencia.
¿Qué importancia tiene el llamado diferencial negativo?
Es una de las cuestiones que más debate ha generado en los últimos años.
La STJUE de 13 de julio de 2023, asunto C-265/22, consideró pertinente la información contenida en la Circular 5/1994 sobre la necesidad de aplicar un diferencial negativo para igualar determinadas TAEs con las del mercado.
La STJUE de 12 de diciembre de 2024 volvió a destacar la utilidad de esa información para que el consumidor pudiera comprender adecuadamente las particularidades económicas del índice.
Ahora bien, la doctrina actual del Tribunal Supremo no convierte esa referencia en una regla según la cual toda hipoteca con IRPH que no tuviera un diferencial negativo sea automáticamente nula.
Debe estudiarse junto con la información facilitada, el régimen jurídico aplicable y las demás condiciones económicas del contrato.
Si faltó transparencia, ¿la cláusula IRPH es automáticamente nula?
No automáticamente.
La jurisprudencia diferencia el control de transparencia del control de abusividad.
Si la cláusula no supera el control de transparencia, debe analizarse posteriormente si causa un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor contrario a las exigencias de la buena fe.
La STJUE C-300/23 indicó que no puede presumirse que el banco actuara de buena fe por el mero hecho de utilizar un índice oficial.
Deben estudiarse las circunstancias concretas y compararse, entre otras cuestiones, el interés resultante del contrato con los intereses aplicados en el mercado en la fecha de contratación para préstamos de importe y duración comparables.
¿Basta con comparar el IRPH con el Euríbor?
No es suficiente comparar gráficamente ambos índices y concluir que existe abusividad porque uno haya evolucionado peor que otro.
El análisis debe realizarse atendiendo a las circunstancias que existían cuando se celebró el contrato.
Además, el diferencial que normalmente acompañaba a cada índice podía ser distinto.
El Tribunal Supremo ha señalado en 2025 que no es correcta una comparación aislada entre IRPH y Euríbor que ignore los diferenciales aplicados y las condiciones reales de los préstamos.
Importe, duración, diferencial y condiciones existentes al contratar pueden modificar completamente la comparación.
¿Cuándo merece especialmente la pena revisar una hipoteca con IRPH?
No necesitas determinar por tu cuenta si la cláusula es abusiva. Hay varias circunstancias que justifican una revisión documental.
No recuerdas haber recibido información específica sobre cómo funcionaba el IRPH.
No sabes por qué el banco eligió ese índice ni qué alternativas existían.
La escritura contiene IRPH más un diferencial positivo o igual a cero que quieres revisar.
No conservas folleto, oferta vinculante u otra información precontractual.
La escritura no te permite comprender fácilmente de dónde procedía el índice o cómo consultar su evolución.
El coste resultante en el momento de contratar parece alejarse de otras financiaciones comparables de aquella época.
Si tienes una hipoteca con IRPH, la pregunta útil no es únicamente cuánto has pagado de más frente al Euríbor: primero hay que revisar cómo se contrató.
¿Qué ocurrió con el IRPH Cajas y el IRPH Bancos?
Algunos de los antiguos índices dejaron de publicarse en 2013.
La disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013 estableció la desaparición, entre otros, del IRPH Bancos y del IRPH Cajas con efectos desde el 1 de noviembre de 2013.
Como regla, debía aplicarse el índice sustitutivo previsto en el propio contrato.
Cuando no existía un sustituto válido, la ley estableció un mecanismo de sustitución basado en el tipo medio de préstamos hipotecarios de las entidades de crédito, con el correspondiente diferencial calculado según la propia disposición.
Por eso en algunas escrituras antiguas puede haberse producido una modificación automática del índice durante la vida del préstamo.
¿Qué podría ocurrir si la cláusula IRPH se declara abusiva?
Las consecuencias no deben presentarse como una simple sustitución automática del IRPH por Euríbor.
El Derecho de la Unión impide que el juez modifique libremente el contenido de una cláusula abusiva para corregirla en beneficio del profesional.
Si la cláusula debe eliminarse, habrá que determinar si el contrato puede subsistir sin ella y qué reglas resultan aplicables para evitar, cuando sea necesario, consecuencias especialmente perjudiciales para el consumidor.
La STJUE C-300/23 se pronunció también sobre estas posibles consecuencias y rechazó determinadas soluciones que permitirían al profesional conservar el beneficio económico derivado de una cláusula declarada abusiva.
El resultado depende del fundamento de la nulidad, de la posibilidad de subsistencia del contrato y del régimen aplicable al caso concreto.
¿Y si ya reclamé el IRPH hace años?
En ese supuesto necesitamos revisar qué ocurrió exactamente.
Si existe una sentencia firme anterior sobre la misma cláusula y entre las mismas partes, pueden entrar en juego los efectos de la cosa juzgada.
No es suficiente que la jurisprudencia europea o nacional haya evolucionado posteriormente para concluir automáticamente que puede repetirse un proceso ya resuelto definitivamente.
Por eso es importante aportar cualquier sentencia, acuerdo, reclamación o procedimiento anterior relativo al IRPH.
¿Qué documentación necesito para reclamar IRPH?
La revisión debe centrarse especialmente en la documentación disponible en el momento de la contratación.
Escritura del préstamo hipotecario.
Novaciones o modificaciones posteriores.
Oferta vinculante, si la conservas.
Folletos o información precontractual facilitada por el banco.
Cuadro de amortización y recibos del préstamo.
Comunicaciones relativas al cambio o sustitución del índice de referencia.
Reclamaciones o procedimientos anteriores sobre el IRPH, si existieron.
Si no conservas toda la documentación, puede empezarse por la escritura e identificar después qué documentos adicionales interesa obtener.
Cómo revisamos una hipoteca con IRPH
Identificamos el índice
Comprobamos IRPH utilizado, diferencial, índice sustitutivo y fecha de contratación.
Determinamos la normativa aplicable
Las obligaciones informativas varían según el momento en el que se formalizó el préstamo.
Revisamos la transparencia
Analizamos la escritura y la información que pudo recibir el consumidor.
Estudiamos el coste al contratar
Comparamos las condiciones económicas relevantes existentes en aquel momento.
Valoramos la reclamación
Solo después de ambos controles puede determinarse si existe fundamento suficiente y cuáles pueden ser las consecuencias.
Si reviso el IRPH, ¿conviene comprobar el resto de la hipoteca?
Sí. Ya que disponemos de la escritura, tiene sentido comprobar si existen otras condiciones que también puedan resultar relevantes.
Dependiendo del contrato pueden aparecer gastos hipotecarios, cláusula suelo, comisión de apertura, intereses de demora, vencimiento anticipado u otras estipulaciones.
Puedes consultar nuestra página sobre hipotecas y cláusulas bancarias , nuestra guía sobre gastos hipotecarios y nuestra información general sobre cláusulas abusivas .
Preguntas frecuentes sobre reclamar IRPH
¿Tener IRPH significa que mi hipoteca es nula?
No. Deben analizarse la incorporación de la cláusula, su transparencia y, cuando proceda, su posible abusividad conforme a las circunstancias concretas de la contratación.
¿El IRPH puede revisarse aunque sea un índice oficial?
Sí. El TJUE ha confirmado que el carácter oficial del índice no excluye el control de transparencia y abusividad de la cláusula contractual mediante la que se incorporó al préstamo.
¿El banco tenía que aplicarme obligatoriamente un diferencial negativo?
La información sobre el diferencial negativo es relevante para el análisis de determinados contratos, pero la doctrina actual no establece que toda hipoteca con IRPH sin diferencial negativo sea automáticamente nula.
¿Basta con demostrar que el IRPH fue más caro que el Euríbor?
No. La comparación debe atender a las circunstancias existentes al contratar, incluidos los diferenciales y las condiciones económicas de préstamos comparables.
¿Merece la pena revisar una hipoteca antigua con IRPH?
Puede merecer la pena revisarla, especialmente para comprobar qué normativa de transparencia era aplicable, qué información debía entregarse y cómo se configuró económicamente el préstamo.
Normativa, jurisprudencia e información oficial
Tribunal de Justicia de la Unión Europea, STJUE de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18, Gómez del Moral Guasch : sometimiento de la cláusula IRPH al control de transparencia.
Tribunal de Justicia de la Unión Europea, STJUE de 13 de julio de 2023, asunto C-265/22 : relevancia de la información sobre el método de cálculo del IRPH y de la advertencia del Banco de España relativa al diferencial negativo.
Tribunal de Justicia de la Unión Europea, STJUE de 12 de diciembre de 2024, asunto C-300/23, Kutxabank : transparencia, posible abusividad, buena fe y comparación con condiciones de mercado en los préstamos referenciados al IRPH.
Tribunal Supremo, SSTS 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre : parámetros actuales de los controles de transparencia y abusividad de las cláusulas hipotecarias referenciadas al IRPH.
Circular 5/1994, de 22 de julio, del Banco de España : regulación histórica relevante de los índices oficiales y referencia al diferencial negativo.
Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios : regulación de los tipos oficiales de referencia.
Ley 14/2013, de 27 de septiembre , especialmente su disposición adicional decimoquinta sobre desaparición y sustitución de determinados índices hipotecarios.
Banco de España — IRPH : definición oficial y acceso a las series estadísticas.
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , especialmente sus reglas sobre transparencia y cláusulas abusivas.
¿Tu hipoteca tiene IRPH? Merece la pena revisar cómo se contrató
La jurisprudencia actual exige estudiar cada préstamo de forma individual. Con la escritura y la documentación disponible podemos comprobar qué índice se utilizó, qué información recibió el consumidor, qué coste presentaba la operación al contratar y si existe fundamento jurídico para reclamar.
Quiero revisar mi hipoteca con IRPH