Las cláusulas abusivas en hipotecas no se limitan a la conocida cláusula suelo. Una escritura puede contener condiciones relativas a gastos, intereses de demora, vencimiento anticipado, comisiones, índices de referencia u otros conceptos que merezcan una revisión jurídica.
No significa que todas esas cláusulas sean nulas por el mero hecho de aparecer en una hipoteca. Algunas están sometidas a controles específicos de transparencia y abusividad y otras dependen de la fecha del contrato, de su redacción y de las circunstancias en las que se produjo la contratación.
Por eso, si tienes dudas sobre tu préstamo, no necesitas identificar tú mismo cuál es la cláusula problemática. La escritura puede revisarse de forma conjunta para detectar qué condiciones merecen un análisis más profundo.
¿Qué es una cláusula abusiva en una hipoteca?
El artículo 82 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios considera abusivas las estipulaciones no negociadas individualmente que, contra las exigencias de la buena fe, causen en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes.
Para valorar ese carácter abusivo deben tenerse en cuenta la naturaleza del contrato, las circunstancias existentes cuando se celebró y el resto de condiciones que forman parte de la operación.
Además, el artículo 80 exige que las cláusulas no negociadas individualmente cumplan requisitos de concreción, claridad, sencillez, accesibilidad y legibilidad.
Buena parte de las condiciones de un préstamo hipotecario se incorporan mediante cláusulas predispuestas por la entidad y no son negociadas individualmente con cada consumidor.
¿Qué ocurre si una cláusula de la hipoteca es abusiva?
El artículo 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tienen por no puestas.
Como regla general, el contrato continúa siendo obligatorio para las partes cuando puede subsistir sin la cláusula anulada.
Las consecuencias económicas dependerán del tipo de condición afectada.
En algunos casos la nulidad puede dar lugar a la restitución de cantidades pagadas; en otros, la consecuencia principal consiste en impedir que la cláusula produzca efectos en el futuro o en una reclamación de deuda.
Por eso debe identificarse primero qué condición se impugna y después determinar qué efecto jurídico y económico provoca su eventual nulidad.
1. Cláusula de gastos hipotecarios
Durante años muchas escrituras atribuían al prestatario todos o prácticamente todos los gastos derivados de la preparación, formalización e inscripción del préstamo hipotecario.
El Tribunal Supremo declaró abusivas determinadas cláusulas que trasladaban indiscriminadamente esos gastos al consumidor.
Una vez anulada la condición, debe analizarse qué gastos correspondían legalmente a cada parte.
En determinados préstamos anteriores a la Ley 5/2019 pueden resultar reclamables, según las circunstancias del contrato, cantidades correspondientes a:
Registro de la Propiedad.
Gestoría.
Tasación.
Parte de los gastos notariales.
Si quieres profundizar en esta cuestión, puedes consultar nuestra guía sobre cómo reclamar los gastos hipotecarios .
2. Cláusula suelo
La cláusula suelo establece un límite mínimo al interés variable que paga el prestatario.
Su efecto es que, aunque el índice de referencia descienda por debajo de determinado nivel, el tipo aplicado al préstamo deja de reducirse al alcanzar el porcentaje mínimo pactado.
No toda cláusula suelo es nula automáticamente. Debe analizarse, entre otras cuestiones, si el consumidor recibió información suficiente para comprender su verdadera incidencia económica antes de contratar.
Cuando se declara abusiva pueden existir consecuencias restitutorias respecto de las cantidades cobradas por su aplicación.
Puedes consultar nuestra guía específica sobre cómo reclamar una cláusula suelo .
3. IRPH y cláusula que regula el tipo de interés variable
Algunas hipotecas utilizan el IRPH como índice de referencia para determinar el interés variable.
El hecho de que el IRPH sea un índice oficial no impide analizar la cláusula mediante la que fue incorporado al contrato.
La jurisprudencia actual exige estudiar cada operación de forma individual, atendiendo a cuestiones como la información facilitada, la fecha de contratación, la redacción de la cláusula, el diferencial y las condiciones económicas existentes en aquel momento.
Pero tampoco debe descartarse una reclamación sin revisar cómo fue incorporado el índice y qué información recibió el consumidor.
Puedes consultar nuestra guía para reclamar IRPH de una hipoteca .
4. Comisión de apertura
La comisión de apertura tampoco es nula por el simple hecho de aparecer en la escritura.
La jurisprudencia actual exige un análisis individualizado, prestando atención a la información precontractual, la claridad del coste, el posible solapamiento con otras comisiones y la proporcionalidad del importe.
Puede resultar especialmente relevante revisar el contrato cuando:
No consta información previa suficiente sobre la comisión.
Se cobraron además gastos de estudio o tramitación por conceptos coincidentes.
El importe puede resultar desproporcionado atendiendo a las circunstancias de la operación.
Puedes consultar nuestro artículo general sobre comisión de apertura .
5. Intereses de demora abusivos
El interés de demora se aplica cuando el prestatario se retrasa en el cumplimiento de sus obligaciones de pago.
En contratos hipotecarios antiguos celebrados con consumidores, el Tribunal Supremo estableció como criterio jurisprudencial que resultaba abusiva una cláusula de demora que incrementara en más de dos puntos porcentuales el interés remuneratorio pactado.
Por ejemplo, la STS 364/2016, de 3 de junio, declaró abusivo un interés de demora del 19 % en el préstamo que examinó.
La consecuencia de aquella declaración fue eliminar el recargo moratorio, manteniéndose el interés remuneratorio mientras el capital continuara pendiente.
Para los préstamos incluidos en la Ley 5/2019, su artículo 25 fija el interés de demora en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales y establece que únicamente puede devengarse sobre el principal vencido y pendiente.
6. Vencimiento anticipado de la hipoteca
Algunas escrituras antiguas permitían al banco dar por vencido todo el préstamo ante el impago de una sola cuota o ante incumplimientos de escasa entidad.
El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han analizado estas cláusulas y han considerado abusivas determinadas condiciones que permitían resolver anticipadamente el préstamo ante incumplimientos no suficientemente graves.
La STS 463/2019, de 11 de septiembre, desarrolló las consecuencias de la nulidad de estas cláusulas en préstamos hipotecarios.
Actualmente, el artículo 24 de la Ley 5/2019 establece umbrales legales para que pueda producirse el vencimiento anticipado en determinados préstamos inmobiliarios.
Incumplimiento relevante
La ley exige que las cuotas vencidas alcancen determinados umbrales vinculados al capital o al número de mensualidades.
Umbral más elevado
Los requisitos son distintos cuando el incumplimiento se produce durante la segunda mitad de la vida del préstamo.
Por eso una cláusula antigua que permitía reclamar todo el préstamo después de un incumplimiento mínimo merece ser revisada, especialmente cuando existe una reclamación judicial.
7. Comisión por impago o reclamación de posiciones deudoras
Algunas hipotecas también incluyen una comisión que se cobra cuando una cuota queda impagada.
Puede aparecer como comisión por impago, gasto de reclamación de posiciones deudoras, gastos de recobro u otra denominación equivalente.
Su validez no depende únicamente de que figure en la escritura. Debe estudiarse cómo se genera, qué gestión efectiva realizó la entidad, si se cobra automáticamente y si puede reiterarse sobre una misma deuda.
Puedes consultar nuestra guía sobre comisión por impago .
¿Puede haber otras cláusulas abusivas en la escritura?
Sí. La lista anterior recoge algunos de los problemas más conocidos, pero no agota todas las condiciones que pueden aparecer en un préstamo hipotecario.
El Tribunal Supremo ha examinado también cláusulas relacionadas, entre otras cuestiones, con la imputación de determinados gastos de reclamación, costes procesales, limitaciones impuestas al prestatario y otras obligaciones incorporadas mediante condiciones generales.
Por eso, cuando existe una duda concreta, suele ser más útil revisar la escritura completa que limitar el análisis a una única cláusula.
Una escritura hipotecaria puede contener varios problemas distintos y cada uno debe analizarse con su propia normativa y jurisprudencia.
¿Merece la pena revisar una hipoteca antigua?
Sí puede merecer la pena.
Muchas de las cláusulas que han generado más litigios se encuentran precisamente en escrituras formalizadas antes de los cambios normativos producidos durante los últimos años.
Que la hipoteca tenga diez, quince o veinte años no significa automáticamente que todas las posibles acciones hayan desaparecido.
Sin embargo, para las pretensiones económicas puede resultar necesario analizar la prescripción, la fecha de los pagos y las reclamaciones realizadas anteriormente.
Primero hay que identificar la cláusula, la acción jurídica correspondiente y las fechas relevantes.
¿Puedo revisar una hipoteca que ya está pagada?
Haber terminado de pagar el préstamo no convierte automáticamente en válidas las cláusulas que pudieran ser abusivas.
Una hipoteca cancelada puede seguir planteando cuestiones relativas a cantidades pagadas durante su vigencia.
No obstante, en esos casos adquieren especial importancia las fechas y el régimen de prescripción aplicable a la reclamación económica concreta.
Por eso no debe descartarse la revisión exclusivamente porque ya no exista saldo pendiente.
¿Y si el banco ya me está reclamando la hipoteca?
En ese escenario la revisión de las cláusulas puede adquirir todavía mayor importancia.
Debe comprobarse cómo se ha calculado la deuda, qué intereses se están aplicando, qué cláusulas fundamentan el vencimiento anticipado y qué otros conceptos se han incorporado al saldo.
Si has recibido una demanda o una comunicación del juzgado, conserva toda la documentación y comprueba inmediatamente la fecha de recepción y el plazo que aparece en ella.
Puedes consultar nuestra página sobre defensa frente a reclamaciones de deuda .
¿Hay que reclamar primero al banco?
En determinadas demandas relativas a cláusulas abusivas hipotecarias existe actualmente un requisito específico de reclamación extrajudicial previa.
El artículo 439.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que no se admitirán las demandas que reclamen la devolución de cantidades indebidamente satisfechas por consumidores en aplicación de cláusulas suelo u otras cláusulas consideradas abusivas contenidas en préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria si no se acredita haber formulado previamente una reclamación extrajudicial.
El artículo 439 bis regula ese procedimiento previo. La entidad debe pronunciarse sobre la nulidad invocada y, cuando considere que procede la devolución, efectuar un cálculo desglosado.
Conviene identificar correctamente las cláusulas que se cuestionan y las cantidades que puedan estar vinculadas a ellas.
¿Qué documentación necesito para revisar las cláusulas de mi hipoteca?
Escritura original del préstamo hipotecario.
Escrituras de novación o modificación posteriores.
Oferta vinculante, FEIN, FIPER u otra documentación precontractual que conserves.
Recibos y cuadro de amortización.
Facturas de notaría, Registro, gestoría y tasación.
Acuerdos privados o documentos firmados posteriormente con el banco.
Reclamaciones anteriores y respuestas de la entidad.
No es imprescindible disponer inicialmente de todos los documentos. Puede empezarse por la escritura y determinar después qué información adicional es necesaria.
Cómo revisamos las cláusulas de una hipoteca
Estudiamos la escritura completa
No nos limitamos a buscar una única cláusula conocida.
Identificamos las condiciones relevantes
Gastos, interés, índices, comisiones, demora, vencimiento anticipado y otras estipulaciones.
Comprobamos la fecha y la normativa
Una hipoteca antigua no se analiza exactamente igual que un préstamo sometido a la Ley 5/2019.
Calculamos las consecuencias económicas
Cuando existe fundamento, reconstruimos las cantidades vinculadas a la cláusula cuestionada.
Valoramos la reclamación
Te explicamos qué cláusulas presentan fundamento, qué puede solicitarse y qué pasos conviene seguir.
Preguntas frecuentes sobre cláusulas abusivas en hipotecas
¿Toda cláusula perjudicial para mí es abusiva?
No. Deben concurrir los requisitos jurídicos previstos por la normativa de consumidores y, en determinados casos, los controles específicos de transparencia y abusividad.
¿Puedo tener varias cláusulas abusivas en la misma hipoteca?
Sí es posible que una escritura contenga varias condiciones que deban analizarse de manera independiente. Cada una puede tener un fundamento y unas consecuencias distintas.
¿Puedo reclamar aunque la hipoteca esté pagada?
Puede revisarse una hipoteca cancelada. Para las reclamaciones económicas deberán estudiarse además las fechas y el régimen de prescripción aplicable a cada acción.
¿Una cláusula abusiva anula toda la hipoteca?
Como regla general, la cláusula abusiva se tiene por no puesta y el contrato continúa cuando puede subsistir sin ella. Determinadas cláusulas, como el vencimiento anticipado, presentan además cuestiones específicas sobre sus efectos.
¿Necesito saber qué cláusula quiero reclamar antes de consultar?
No. Con la escritura puede realizarse una primera revisión para identificar qué condiciones presentan cuestiones jurídicas relevantes.
Normativa y jurisprudencia citadas
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , especialmente sus artículos 80, 82 y 83.
Tribunal Supremo — jurisprudencia sobre cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios : gastos, cláusula suelo, intereses de demora y otras condiciones examinadas por la Sala Primera.
Tribunal Supremo, STS 364/2016, de 3 de junio : control de abusividad de los intereses de demora en préstamos hipotecarios celebrados con consumidores.
Tribunal Supremo, STS 463/2019, de 11 de septiembre : vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios y consecuencias de la nulidad de la cláusula.
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario , especialmente sus artículos 24 y 25 sobre vencimiento anticipado e intereses de demora.
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , especialmente sus artículos 439.5 y 439 bis sobre la reclamación extrajudicial previa en determinadas acciones de consumidores relativas a cláusulas abusivas hipotecarias.
¿No sabes si tu hipoteca contiene cláusulas abusivas? Podemos revisarla
Con la escritura y la documentación disponible podemos comprobar gastos, tipo de interés, comisiones, intereses de demora, vencimiento anticipado y otras condiciones para determinar si existe fundamento para reclamar.
Quiero que reviséis mi hipoteca